二手房买卖步骤及需要注意的地方
目前有不少人在买房的时候，都会用贷款，即便是买二手房也是一样的，所以房子贷款也是大家平常日常比较困扰的一个问题，由于还贷款的日子是不好受的，没叫人轻松，所以大伙都想早点还完贷款，但也需要要了解在二手房买卖的步骤和需要注意的地方，下面说说二手房买卖步骤及需要注意的地方？如何才能早点还完贷款？
担忧买到产权有缺陷的房屋，是用户们不敢进行自主买卖的一大缘由。但做足前期筹备工作，这一问题也将不是问题。
第1步：交易前的产权审核
风险提示：此环节大风险即是产权缺陷问题，所以在交定金之前，需要去查档并得到确定答案。你相中的房子大概处于抵押状况，也大概由于有债务纠纷而处于查封状况，而一旦房子产权有问题，买卖即宣布无效。
第一，要仔细查询业主的房地产证，注意房地产证上有几个人的署名。假如有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字；第二，看购房时的有关凭据，譬如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房子产权归属。
看好房屋，确定房子产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽略这个小小的环节，交定金也是有技巧的。房屋动辄上百万，以5％计算定金额度也能达到5万元。所以当买卖进行到这个环节时，请多留个心眼。
第2步：交定金与签协议
假如没可信任的第三方，定金好交由银行监管。具体做法是：交易双方到银行去签一份监管协议即可，约定在买卖中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
假如你看中的房屋还在按揭中，定金好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。假如交易双方都有可以信任的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约。
风险提示：
通常来讲，在交定金的时候会签一份预约交易合同，示范本本可以在深圳国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条约见示范本本。
2．卖家大概以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约交易合同中应注明交由第三方监管即视为卖方收讫；
1．当下楼价上涨，用户如想预防卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提升违约本钱。但定金或违约金不能高于成交金额的20％；
第3步：赎楼
3．为防止交楼前业主存在拖欠成本等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等成本缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
出于风险考虑，用户好使用前一种方法赎楼。通过后一种方法，可节省0．4％的短期赎楼利息，但假如买卖终止、卖家悔约不卖或是房子存在产权问题，用户将陷入被动境地。美联物业按揭部总监 说。
赎楼是一门大学问，不同赎楼方法成本不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。通常来讲，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方法：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0．8％的担保成本，与0．4％的短期赎楼利息，等用户房地产证出来之后，再到银行做按揭；其二，用户通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中仅需产生担保费，但用户需要提前供楼。
风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中大。用户拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的办法。假如发生买卖因意料之外缘由终止、房子被查封等问题，用户会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认可两笔款赎楼，即业主自己通过担保公司向银行借款。
这里边还有一些小技巧：假如通过同行转按揭，上述成本必不可少，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，譬如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。假如不了解怎么样选择担保公司，可到计划办按揭的银行咨询，不然先行选择担保公司可能要空跑一趟。
除去产权问题以外，自主买卖需要担忧的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管现在已成体系，交易双方根据既成规定来做，风险非常小。无论是通过何种方法买卖，首期款需要放银行监管。
第4步：付首期及资金监管
出于公平角度考虑，银行会需要交易双方在签监管协议时就在放款书上先签字，如此放款时交易双方无需亲自到银行，也能防止用户到时候不配合放款给卖家带来困扰。
具体操作是：交易双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在用户过户完毕、拿到新出的房地产证之后，首期款打给卖方。假如买卖顺利完成，银行会把款项打给卖方；假如中间出现问题买卖终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但假如你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔成本。
1．用户要保证首期款通过独立的第三方进行监管，防止资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。
风险提示：
第5步：签订交易合同
2．假如放款书没提前签字，卖家在用户过户完毕之后要准时催促解冻首期款，防止人走茶凉。
签订书面协议时，主要要关注四个方面，是产权状况、房地产总价、买卖税费及日期，其中应该注意的是书面协议里面要明确买卖税费双方怎么样分担。日期也是尤为重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才可以保证买卖顺利进行，比如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。
在交定金环节，记者已经提前知会：自主买卖可以先签订一个书面协议，这个协议与普通的中介的居间合同很类似，只不过缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳国土房管局网站的信息公开栏目的房产管理有关下载处，下载《深圳二手房预约交易及居间服务合同（2008版示范本本）》作为参考。
据该负责人介绍，现在房协已经取消了中介代打合同的资格，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取肯定成本。记者获悉，这个成本并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。
出货首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房交易合同。深圳房产经纪行业协会（下简称房协）的有关负责人告诉记者，自主买卖双方可以在任何可以上网的地方，上到房协的网站，注册并填写有关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就能直接到房协（福田景田东路36号润丰园小区一楼）去领取，完全免费。
1．假如房地产有共有权人，要让共有权人一同签字，防止后面出现共有权人不认可供应致使买卖存在失败的可能。
风险提示：
3．假如房地产有较为贵重的家私家用电器，好在附表中对家具家用电器的状况加以详细描述，比如家具家用电器的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家用电器的照片，以防交房时出现货不对板的状况。
2．假如有租约的，应该让租客签订舍弃优先购买权的证明，防止租客以侵犯优先购买权为由致使买卖失败。
5．要明确违约责任，尤其是在现在房价上涨的状况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障我们的权益。
4．假如该房地产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
假如不是一次性付款，用户还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要交易双方到场，要带上身份证原件、收入证明、交易合同。申请贷款时直接找到银行的顾客经理，说要做房地产按揭，他就会帮忙处置。通常来讲当天就可以确批复。但有时也会出现贷款额度不可以达到预期的状况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。
第6步：选银行和办按揭
至于银行的选择，中介职员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且工作效率会高中一年级些。至于利率是不是能下浮，每家银行实行的政策基本一样，所以并无需更多考虑。
不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数，假如房地产楼龄较新，比如是在2000年将来入伙，由于评估价比较高，贷款一般可以贷到八成。若是在2000年以前的房屋，那样贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。
1．假如贷款额度达不到预期，用户需要做好支付更多首期款的筹备，不然买卖不成将导致违约。
风险提示：
第7步：过户及缴税
2．现在二套房贷有收紧趋势，大概出现贷款批不下来的状况，那样为预防这种情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方案，比如是解除合同还是赔偿违约金等。
至于办证时间，关内是5个工作日出新证，关外宝安也是5个工作日，龙岗则是20－30个工作日（2000年以前的旧证是30个工作日，2000年未来的新证是20个工作日）。缴税时，假如合同约定是各付税费，那样两人需要同时到场；若是业主实收，就仅需用户到场。
去过户时，需要到房地产所在地的产权登记中心去办理过户流程。交易双方需要带上身份证原件、房地产证原件、二手房交易合同。一般递件后，拿到回执业主就能让银行放之前监管的定金。
风险提示：
至于拿新证，一次性付款就能直接拿新的房地产证；若是按揭贷款拿的就是房地产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。
2．现在房价上涨，有业主会以不真实债务为由让法院查封房地产，让过户期间的房地产买卖终止，买方可以在合同中增加一条条约，约定假如在过户中因业主缘由房地产遭到查封，那样视为业主违约，需要承担违约责任。
1．房产的风险责任，产权转移前由出售人承担，产权转移后由受叫人承担。也就是说过户后房子出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房屋是不是有水平问题。
交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，假如房地产内部还有家具家用电器，还要核实了解是不是有被更换或搬走，终业主才交钥匙，正式完成买卖。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应筹备好房地产证复印件、身份证等，部分地区像罗湖，办理水电交接的时候或许要提供抵押合同，买卖双方好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。
第8步：后续事情
如何才能早点还完贷款
主要的是之前有签订《交房保证金协议》，假如房屋内部家具家用电器完整，就交回给业主保证金。假如家具家用电器确实有缺失，那样经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。
想要早点还完贷款，那就要花浪费时间间和精力来理清财务情况，看看我们的收入、消费和中存在什么不适当的部分，并尽快改正。考虑时要从消费、储蓄、三个方面考虑，其中，储蓄是位的，每一个月都将收入存起一部分，作为固定存款或短期投资理财，再划分一部分用于，剩下的才作为消费，理清情况就是摆脱房贷的步。
1、理清财务情况
增加低还款额是更快还清贷款的另一种简单办法，由于假如你增加了每月的还款额度，那也就加快了还款的速度，降低几年的还贷期限就意味着能节省数千元的利息。除此之外，假如贷款商品带有重新提款功能，超出低还款额的部份还可在必要时取出用。
2、增加低还款额
按期的一次性的支付贷款也是一种简单的办法，可以帮助更快减少购房贷款。由于还款时每月月费是不变的，而因为大部分的贷款最初是主要付利息部分，越早付本金，往后的利息就越少，所以大笔提前付款，就能降低利息支出，而且好在贷款开始的头五年推行，成效会更好。
3、额外一次性付款
每两周支付一次贷款还款额是一个简单有效且更快摆脱住房贷款的办法，与按月支付还贷的办法相比，这就等于每年增加了等值于一个月度的还款额。虽然一个月的额度听起来并非不少，可是根据积沙成塔的定律来想，只须能长久坚持下去，还是非常有效果的。
4、每周或每两周支付一次还款额
假如房贷合同已经持续了一段时间，并且你感觉目前的贷款商品并不合适我们的实质状况，你想要选择更大额度的还款方法，或者是利率更低的贷款商品，那就能考虑用重新贷款的方法来达成，当你重新选择了贷款银行或者贷款商品，那就能选择更短期的还款期限，或者更适合的还款方法，以此达到尽快还完贷款的目的。
5、重新贷款
通过以上的介绍，大伙对于二手房买卖步骤及需要注意的地方，如何才能早点还完贷款的全部常识，应该也知道了解了吧，在交易二手房的时候，有不少步骤和需要注意的地方的，所以要趁早了解了解，还有想早点还完贷款的话，就需要要多努力哦，要有一个计划，才能早日的还完贷款。
